מפעלי תחנות בע"מ ואח' נ' אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ

פסק דין

בפני תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה ובה בקשה למינוי שמאי מקרקעין שישום את דמי השכירות שעל אגד לשלם למבקשות בגין מספר נכסים המושכרים לה על ידי המבקשות, תוך מתן הנחיות לשמאי, השנויות במחלוקת בין הצדדים.

א. הרקע העובדתי:

בין המבקשת 1 (להלן: "מפעלי תחנות") לבין המשיבה (להלן: "אגד") נחתם ביום 25/7/95 הסכם מסגרת, לפיו שכרה אגד ממפעלי תחנות מושכרים שונים לצורך הפעלת שירותי תחבורה, אותם אגד נותנת לציבור (להלן: "הסכם מפעלי תחנות" או "הסכם המסגרת") [נספח א' לתובענה].

בהסכם מפעלי תחנות נקבעו דמי שכירות עבור המושכרים לתקופה של 10 שנים פחות חודש, אשר החלה ביום 1/1/95 והסתיימה ביום 30/11/2004 (להלן: "תקופת השכירות הראשונה") [סעיף 4.1 להסכם מפעלי תחנות].

למפעלי תחנות ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת של 10 שנים פחות חודש, אופציה שנוצלה על ידה. הוסכם כי דמי השכירות לתקופה הנוספת ייקבעו בהסכמה בין הצדדים ובהיעדר הסכמה, ע"י שמאי מוסמך שזהותו תיקבע ע"י הצדדים (להלן: "השמאי"), אשר יבסס את קביעותיו על פי עקרונות מקובלים ובין השאר על דמי שכירות הנגבים משוכרים שונים בגין נכסים דומים. [סעיפים 4.6 ו- 4.7.3 להסכם מפעלי תחנות].

על פי תוספת להסכם מפעלי תחנות שנחתמה ביום 20/9/95, בהיעדר הסכמה, השמאי יקבע את דמי השכירות על פי שיטת העלויות הישירות כולל שווי הקרקע לרבות זכויות בניה וכן שווי המבנים הישנים והחדשים. תשואת היזם הכרוכה בבניה חדשה במושכר תיקבע על פי תשואת השוק, באותה עת [סעיף 5 לנספח ב' לתובענה].

בין נצבא התנחלות בע"מ (להלן: "התנחלות") ובין אגד נחתם ביום 31/12/95 הסכם (להלן: "הסכם נצבא" או "הסכם המסגרת") לפיו השכירה התנחלות לאגד נכסים שונים כמפורט בהסכם נצבא [נספח ג' לתובענה].

על פי הסכם נצבא הושכרו לאגד נכסים שונים לתקופה של 10 שנים פחות חודש החל מיום 1/1/95 וכן ניתנה להתנחלות אופציה להאריך את תקופת השכירות הראשונה לתקופה נוספת של 10 שנים נוספות פחות חודש. המנגנון שנקבע לעדכון דמי השכירות הינו אותו מנגנון שנקבע בהסכם מפעלי תחנות.

הנכסים שבבעלות התנחלות הועברו לנצבא החזקות בע"מ, היא המבקשת מס' 2 (להלן: "נצבא").

על פי המנגנון שנקבע בהסכם המסגרת פנו הצדדים ביום 27/9/06 לשמאי מוסכם, מר שאול לב (להלן: "השמאי לב") כדי שיעריך את דמי השכירות שעדכונם נדרש לאחר שהסתיימה תקופת השכירות הראשונה ביום 30/11/04, לגבי 20 מושכרים שמפעלי תחנות השכירה לאגד [נספחים ד1עד ד3 לתובענה].

בכתב המינוי לשמאי לב נכללו שינויים מההנחיות שנקבעו בהסכם המסגרת ובתוספת לו שהעיקרים בהם הם:

ביטול זכות הערעור על קביעת השמאי לנשיא לשכת רואי החשבון. בכתב המינוי הוסכם שקביעת השמאי תהא סופית.

קביעת שווי הנכסים ודמי השכירות ליום עריכת השמאות והחלתם רטרואקטיבית למועד עדכון דמי השכירות (1/12/04).

השמאי לב המציא את שומותיו לצדדים ביום 21/5/07 ובעקבות כך נתגלעו חילוקי דעות שהובאו להכרעת בורר - כב' השופט (בדימוס) תיאודור אור.

הבקשה שבפני מתייחסת ל-8 נכסים שדמי השכירות בהם לא עודכנו עד כה.

הצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס לזהות השמאי ובדבר ההוראות וההנחיות שיש לתת לו. כמו כן קיימות מחלוקות ספציפיות ביחס לחלק מהנכסים ולפיכך נדרשת אני להכריע בתובענה זו.

ב. הנכסים לגביהם אין מחלוקת:

לגבי ארבעה מבין שמונת הנכסים שעדכונם התבקש בתביעה זו, אין מחלוקת בין הצדדים בדבר המועד ממנו יש לעדכן את דמי השכירות, ולא קיימת לגביהם מחלוקת ספציפית.

מכללים חולון: